Аренда с выкупом как новый способ решения жилищных проблем россиян

Называть аренду жилой недвижимости с последующим выкупом новым в полной мере инструментом для российского рынка не совсем корректно. Скорее ей подойдет определение «довольно редкий вариант приобретения недвижимости».

Небольшая доля людей, знающих юридические тонкости в проведении сделок с недвижимостью, уже давно успешно его используют. Сегодня, когда до завершения действия программы государственного субсидирования ипотеки остается совсем немного времени, рынок жилья остро нуждался в новых механизмах повышения доступности жилья для населения. И одним из таких механизмов может стать аренда с выкупом.

Внешне механизм очень прост. Между собственником и потенциальным покупателем составляется договор аренды с указанием перехода права собственности после внесения всей стоимости квартиры либо по истечению определенного срока. Важно заметить, что все условия сделки (время и сумма ежемесячных платежей, конечная цена квартиры и др.) определяются только продавцом и покупателем, что регламентировано Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сделка по аренде с выкупом привлекательна для всех ее участников

Собственник продает свою квартиру по цене, превышающей рыночную, в которую обычно закладывается сумма, компенсирующая инфляционные риски. Вместе с суммой выкупа он получает и ежемесячную арендную плату. Сделка по продаже через аренду с выкупом приносит до 40% годовых, что сравнимо с вложением средств в новостройки. При этом устранены риски задержек и заморозки строительства.

Покупатель сразу начинает жить в купленной квартире. Для заключения сделки ему требуется лишь паспорт, нет необходимости собирать многочисленные документы и справки, беспокоиться о своей кредитной истории, трудовом стаже, подтвержденном уровне доходов, копить деньги на первоначальный взнос. Вся сделка оформляется заключением договора, в котором стороны должны учесть массу нюансов от порядка выполнения условий пользования имуществом до возможности досрочного расторжения. Причем главная особенность такого соглашения в том, что ни та, ни другая сторона после заключения уже не может вносить в документ изменения, поэтому обо всем надо договориться заранее.

«Гарантом успешной сделки, в результате которой выиграют оба ее участника, является хорошо продуманный и грамотно составленный договор. Аренда с выкупом предполагает сотрудничество собственника жилья с покупателем-арендатором в долгосрочной перспективе, поэтому важно учесть все существенные условия сделки, которые характеризуют не только объект, как это происходит при продаже, но и порядок взаимодействия ее участников. Единственным недостатком аренды с выкупом сегодня можно назвать отсутствие правоприменительной практики, которая бы регламентировала все эти моменты. Однако с распространением модели такая практика непременно появится», − рассказал Николай Овчинников, основатель «Федерального бюро выкупа жилья».

Сходства и отличия аренды с выкупом от распространенных сделок с недвижимостью

Процедура аренды с выкупом имеет как сходства, так и принципиальные различия со всеми популярными сделками с жилой недвижимостью.

По своей сути наиболее близка она к продаже жилья в рассрочку. В обоих случаях покупатель сразу же заселяется в квартиру, за которую расплачивается равными долями на протяжении определенного периода времени. При этом рассрочка не может быть растянута больше чем на 3 года, а в аренде с выкупом четких ограничений по срокам погашения всей суммы нет. Также при рассрочке, если покупатель уже внес больше половины суммы стоимости жилья, то сделку нельзя отменить, тогда как при аренде с выкупом это правило не работает.

Однако аренда с выкупом схожа и с процедурой найма квартиры. Но договор найма также ограничен законодательно по срокам и не может заключаться более чем на 5 лет. Помимо арендной платы и оплаты коммунальных платежей, при аренде с выкупом покупатель должен ежемесячно вносить еще и долю стоимости квартиры. Также сделку по аренде с выкупом может заключать только собственник жилья, а не любое правомочное лицо, как в договоре найма. Кроме того, в договоре найма не предусмотрен переход права собственности от владельца жилья к арендатору. А это означает, что взаимоотношения собственника с покупателем строятся на иной правовой основе.

На данный момент аренда с выкупом обладает большим и пока не раскрытым потенциалом. Удастся ли его реализовать? Об этом говорить рано. Но наличие еще одного доступного инструмента решения жилищных проблем российскому рынку недвижимости точно не помешает.

Источник: rosnedv.ru - Вся недвижимость России